Expert-comptable pour SCI et location meublée

Il n’y a pas de réponse valable pour tous. L’IS permet d’amortir l’immeuble et allège souvent l’impôt pendant la détention, mais les bénéfices distribués sont imposés une seconde fois et la plus-value de vente est calculée après amortissements, sans abattement pour durée de détention. L’IR est plus simple et relève, à la revente, du régime des particuliers. À l’IR, un amortissement n’est possible que dans des cas particuliers, par exemple pour certains logements achetés depuis la loi de finances pour 2026 et loués nus, sous conditions : je vérifie si votre projet est concerné. Le choix dépend de la durée de détention, du financement et de l’usage des loyers : je chiffre les deux scénarios avant toute décision. Attention : l’option pour l’IS ne peut être révoquée que jusqu’au cinquième exercice qui la suit, puis elle devient définitive. Et même dans ce délai, revenir à l’IR a un coût fiscal : les plus-values latentes et les réserves de la société peuvent être imposées immédiatement.

Elle n’a en général pas à établir de comptes annuels comme une société commerciale. Mais elle dépose chaque année sa déclaration de résultats n° 2072, et le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, par un rapport écrit. Une comptabilité, même simple, est le moyen le plus sûr d’y répondre et de suivre les comptes courants. Si un associé est une société soumise à l’IS, sa part de résultat se calcule selon les règles de l’IS, ce qui demande une comptabilité plus complète.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire à vos loyers : c’est simple, mais vos charges réelles sont ignorées. Au réel, vous déduisez les charges effectives (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, entretien) et vous amortissez le bien, hors terrain, ainsi que le mobilier. Le réel est souvent plus favorable quand le bien est financé à crédit ou que les charges sont élevées, mais il demande une comptabilité et une déclaration de résultats chaque année. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf exceptions : il faut en tenir compte dès le choix du régime. Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée sur les années suivantes. Les plafonds du micro-BIC ont par ailleurs été abaissés pour les meublés de tourisme : je vérifie votre cas précis.

Il enregistre les sommes qu’un associé met à disposition de la SCI, par exemple pour financer une partie de l’achat, payer des travaux ou rembourser l’emprunt, et ce qu’elle lui reverse. C’est une dette de la SCI envers l’associé, distincte du capital : sauf convention contraire, il peut en demander le remboursement. Bien tenu, il limite les désaccords entre associés et facilite une vente ou une transmission de parts. Un compte courant débiteur, quand l’associé doit de l’argent à la SCI, est à surveiller : dans une SCI à l’IS, il peut être requalifié en revenu distribué. Mieux vaut le repérer et le régulariser rapidement.

Tout dépend du régime. En SCI à l’IR, la plus-value suit en principe le régime des particuliers, avec des abattements pour durée de détention. En SCI à l’IS, elle est calculée sur la valeur nette comptable, donc après amortissements, et soumise à l’IS. En location meublée non professionnelle, la loi de finances pour 2025 prévoit, sauf exceptions, que les amortissements déduits soient réintégrés dans le calcul de la plus-value. Ces règles évoluent : je fais le calcul sur votre cas avant la signature, pas après.

Le compte rendu annuel est obligatoire, la réunion pas toujours. Le gérant doit, au moins une fois par an, rendre compte de sa gestion aux associés par un rapport écrit sur l’activité et les résultats. Les associés approuvent les comptes et décident de l’affectation du résultat le plus souvent en assemblée. Ils peuvent aussi le faire par un acte signé de tous, ou par consultation écrite si les statuts le prévoient. Je prépare les documents : comptes de l’exercice, rapport de gestion et projet de procès-verbal.

Ce n’est pas obligatoire. Mais les points sensibles sont nombreux : répartition du résultat entre associés, amortissements, comptes courants, plus-value à la revente. Je calibre la mission sur votre situation : une SCI familiale avec un seul bien ne demande pas le même suivi qu’un patrimoine de plusieurs biens.